Eigen woning en Familiebank
De gemiddelde prijs van koopwoningen is de laatste jaren behoorlijk gestegen. Naast deze prijsstijgingen zijn ook de hypotheeknormen steeds strenger geworden. Er geldt een inkomenstoets (LTV = loan-to- income) en een hypotheektoets (LTV = loan-to-value) van maximaal 100% van de waarde van het huis. De hoge aankoopprijzen en de strenge eisen van de AFM zorgen ervoor, dat starters moeilijk of niet hun financiering rond krijgen.
Een lucratief alternatief voor een gewone bank is de oprichting van een familiebank. Een familiebank, meestal ‘speelt’ een ouder voor bank, schakelt de winstmarge van een echte bank uit. Met deze familiebank kunnen kinderen, andere familieleden of zelfs vrienden nu misschien wel een eigen woning kopen. Ook voor niet starters is de constructie interessant. De winst van de bank blijft binnen de familie. Voor de oprichting hoeft u niet naar de notaris en de Kamer van Koophandel.
Stappenplan familiebank
- Schriftelijke overeenkomst. Het is verstandig om alles vast te leggen in een schriftelijke overeenkomst. Handig als bijvoorbeeld de belastingdienst om een toelichting vraagt. Een notaris is hierbij niet noodzakelijk, behalve als de geldverstrekker een recht van hypotheek wil.
- Hoogte van de hypotheek. Als maatstaf geldt maximaal 4 x het bruto jaarsalaris. Een tweede inkomen mag voor 50% meetellen als dit voor langere tijd in stand blijft.
- Hypotheek eigen woning. De lening wordt aangegaan ter verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning.
- Hoogte rente. De rente moet zakelijk zijn. Hoe hoger de rente hoe aantrekkelijker voor de geldverstrekker. De ontvangen rente is namelijk onbelast, terwijl de betaalde rente aftrekbaar is in box 1. Zonder fiscale consequenties kunt u 1,25 x de huidige marktrente van hypotheken bij gelijke looptijd en risico vragen. Een rente tot 6% (zonder recht van hypotheek) zou verdedigbaar moeten zijn. Dat is het percentage dat in de Successiewet staat en automatisch door de Belastingdienst wordt gehanteerd.
- Rente en aflossing. De rente moet daadwerkelijk betaald worden. Sinds 1 januari 2013 geldt dat de lening in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair afgelost moet worden.
- Belastingdienst. Voor renteaftrek moeten de gegevens worden doorgegeven aan de belastingdienst.
- Schenkingsvrijstelling. Meestal zal het niet de bedoeling zijn dat ouders een hoge rente vragen ten koste van hun kinderen. Via de jaarlijkse schenkingsvrijstelling (2018: € 5363,-- aan kinderen) kan een deel van de rente e/o aflossing terug geschonken worden. Let wel op dat dit niet verrekend wordt met de betalingen van rente en aflossing. Dit is een aparte handeling (het zogenaamde ‘kasrondje’).
Verwante artikelen:
Eigenaar Elfferich Administratie & Belastingadvies - Erkend RB-kantoor - Fiscale en Financiële dienstverlening - Financiële Planning - RB-belastingadviseur en SPD - Synergie tussen theorie en praktijk voor MKB, ZZP en (vermogende) particulier. RB-belastingadviseur voor het leven.
