Die vraag was geen uitnodiging om financieel een steentje bij te dragen, maar een oprecht verzoek om advies. Eigen onderzoek naar de voor- en nadelen via de gebruikelijke kanalen hadden zoonlief niet echt overtuigd.

Samen met zijn verloofde was hij in ieder geval wel tot de conclusie gekomen, dat de eens zo gezellige huurflat veel aan aantrekkelijkheid had ingeboet en dat succesvolle tweeverdieners met een hele stevige spaarpot toe waren door te stromen op de woningmarkt.

Een eigen huis als belegging
In eerste instantie leek een koopwoning het meest voor de hand liggend. Het spaargeld op de bank was toch meer een zorg dan een bron van investeringsvreugd. Lage rente, op de loer liggende inflatie en zelfs de mogelijkheid dat de bank misschien wel insolvabel zou kunnen worden, kan natuurlijk niet op tegen een veilige belegging in stenen, die alleen maar meer waard worden.

Volgens de Vereniging Eigen Huis zijn de voordelen van een koophuis:

  • Een huis is uw eigendom.
  • Als huiseigenaar bouwt u op de langere termijn bijna altijd vermogen op.
  • U kan de woning naar eigen inzicht - binnen de wettelijke mogelijkheden - verbouwen of veranderen.
  • Op de lange termijn is kopen meestal voordeliger, doordat de stijging van de hypotheeklasten vaak gematigder is dan die van huurlasten.
  • Onder bepaalde voorwaarden is financiële hulp beschikbaar.

Ook het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting ziet vermogensopbouw als voornaamste voordeel van de aanschaf van een eigen woning.

Zoveel voordelen overschaduwen natuurlijk gemakkelijk nadelen als kosten voor onderhoud, opstalverzekering, eigen woningforfait, terwijl de mindere mobiliteit voor de twee honkvaste mensen in kwestie toch al geen probleem was.

Altijd een soliede belegging?
Het addertje zit echter in de veronderstelling dat een huis kopen bijna automatisch tot vermogensopbouw leidt. Hadden ze nou maar niet het artikel van 27 juli j.l. "Wanneer kunnen wij een bodem in de huizenprijzen verwachten?" gelezen, dan was het simpel geweest.

Ging het artikel van 12 juni j.l. Trends in de vastgoedsector nog uit van een daling van 2% van de woningmarkt in 2011 (gebaseerd op schattingen van de RABOBANK), anderhalve maand later gaven nieuwe feiten al aan dat deze schatting veel te optimistisch was geweest.

Een daling van 6% in 2011 lijkt nu onontkoombaar, erger nog, die daling lijkt zich de komende jaren te gaan voortzetten volgens een aantal experts. Zij gaan ervan uit, dat over 5 jaar de woningmarkt ten minste 30% van haar waarde verloren zal hebben.

De reactie van mijn zoon hierop was er één van ongeloof. Zijn zoektocht naar een koopwoning had hem niet in contact gebracht met een menigte wanhopige verkopers en ook de prijzen leken hem niet bijzonder onder druk te staan.

Dat geeft maar weer eens aan dat enerzijds persoonlijk onderzoek beperkt en bedrieglijk kan zijn en dat anderzijds het oude vastgoed adagium "locatie, locatie, locatie" nog steeds van kracht is. Het courante marktsegment, waar hij een huis zoekt, houdt het langst stand in een teruglopende markt.

Niet geheel overtuigd haalt onze aspirant koper nog twee argumenten te voorschijn, die wellicht de doorslag kunnen geven:

  • de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting en
  • de historisch gezien nog altijd lage hypotheekrente

Wegen dat soort argumenten, gekoppeld aan de gemoedsrust dat het spaargeld veilig in een eigen huis is belegd, op tegen het vooruitzicht van een jarenlange malaise in de huizenmarkt?

Concurrerende beleggingen
Het antwoord op die vraag hangt ook af van de mogelijkheid het spaargeld veilig te beleggen anders dan in een eigen huis. Wat zijn er onder meer voor veilige alternatieven?

  • De aandelenmarkten zijn bezig de teleurstellende economische ontwikkelingen van de laatste tijd in te calculeren en er bestaat veel onzekerheid over de duur en omvang van de groeivertraging. Volgens vele "guru's" is een test van het dieptepunt van 2009 niet uitgesloten. Beleggen in aandelen is dus op dit moment zeker niet goed voor de gemoedsrust.
  • Hetzelfde kan gezegd worden over obligaties van bedrijven. De rente op junkbonds begint de laatste tijd fors op te lopen en dat is meestal een voorbode van een bredere daling van de obligatiemarkt.
  • Goud&zilver hebben ongelofelijke prijsstijgingen laten zien. Het lijkt wat laat in de race om nu nog in te stappen. Dit temeer daar overheden juist nu vasthouden aan hun goudbezit en dat zelfs aan het uitbreiden zijn. De geschiedenis toont aan dat overheden geen gelukkige timing bezitten en blijk geven van dezelfde kuddementaliteit. Beleidsbeslissingen worden meestal genomen onder brede consensus.
  • Het zakelijke vastgoed zit op dit moment nog steeds in een neergaande trend en heeft te kampen met hoge leegstand percentages. Het is een markt die men waarschijnlijk beter aan de experts kan overlaten.
  • Wat overblijft is cash en kortlopende staatsobligaties van solvabele landen. Het inflatieargument hiertegen is hoogstwaarschijnlijk prematuur. Leeglopende kredietbubbels en economische groeivertraging leidt tot deflatie, waardoor cash in waarde toeneemt. Bij een voortzetting van de huidige trends dienen de koopjes op de verschillende markten zich in de nabije toekomst vanzelf aan.

Aankoop huis blijkt een complexe beslissing
De beslissing om een huis te kopen vergt zo te zien diepe macro-economische inzichten, kennis van trends binnen specifieke markten, voorkennis ten aanzien van politieke beleidsbeslissingen, zekerheid over de eigen werkomstandigheden, bouwtechnische kennis, gevoel voor sociale trends in de maatschappij, kortom het gaat de simpele sterveling behoorlijk boven de pet.

Het ziet ernaar uit dat onze aspirant koper nog even weerstand gaat bieden aan de emotionele behoefte "eigen stenen" te bezitten en het alternatief huren nog maar eens wat verder gaat bekijken.
Een redelijke huur laat immers de mogelijkheid tot vermogensvorming via sparen onverlet!

Er staan in dit artikel behoorlijk wat veronderstellingen, die vele mensen waarschijnlijk kromme tenen zullen bezorgen. Aspirant kopers zouden constructieve input van lezers dan ook bijzonder op prijs stellen om zo tot een wellicht nog beter afgewogen beslissing te kunnen komen.

(Google auteur)

 
Categorie Financieel Advies